이 글은 누수 보수 업체 상승인젝션방수가 직접 쓴 건축 보수 정보입니다.
글: 상승인젝션방수
먼저 답부터
- 공동주택관리법 시행령 별표 4에서 방수공사의 담보책임기간은 5년입니다. 공용부분은 사용검사일부터 셉니다.
- 공용부분 하자보수 청구는 입주자대표회의, 청구를 대행하는 관리주체, 관리단이 담보책임기간 안에 사업주체에게 합니다.
- 날짜·위치·사진·주고받은 문서를 처음부터 모아 두면, 합의가 안 될 때 하자심사·분쟁조정위원회 신청 자료로 그대로 쓸 수 있습니다.
1. 누수는 법에서 말하는 하자에 들어갈까?
공동주택관리법 제36조제4항은 하자를 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 생겨 안전상·기능상·미관상 지장을 줄 정도의 결함이라고 정합니다. 누수가 하자의 예로 법에 직접 적혀 있습니다.
다만 모든 누수가 곧 하자는 아닙니다. 핵심은 “공사상 잘못”으로 생겼는지입니다. 그래서 누수가 언제부터, 어디서, 어떤 조건에서 생기는지 기록해 두는 일이 첫걸음입니다.
2. 방수 관련 담보책임기간은 몇 년일까?
담보책임기간은 시행령 제36조가 정합니다. 내력구조부(건물의 주요구조부) 하자는 10년, 시설공사별 하자는 별표 4에 따른 기간입니다. 별표 4에서 누수와 가까운 공종을 뽑으면 아래와 같습니다.
| 별표 4 시설공사 | 세부공종 | 기간 |
|---|---|---|
| 21. 방수공사 | 방수공사 | 5년 |
| 17. 철근콘크리트공사 | 일반철근콘크리트공사, 콘크리트공사 등 | 5년 |
| 20. 지붕공사 | 지붕공사, 홈통 및 우수관공사 | 5년 |
| 8. 조경공사 | 관수 및 배수공사 등 | 3년 |
| 4. 급·배수 및 위생설비공사 | 급수설비공사, 배수·통기설비공사 등 | 3년 |
내력구조부 10년은 시행령 제37조에 따라 구조체가 무너졌거나 구조안전상 위험을 줄 정도의 균열·침하 등에 해당하는 경우입니다. 지하주차장 천장 누수가 어느 공종에 해당하는지는 원인에 따라 달라지므로, 진단 결과를 보고 판단합니다.
그림: 내외 건축 정보 마당
3. 기간은 언제부터 셀까?
법 제36조제3항은 시작일을 둘로 나눕니다. 세대 안(전유부분)은 입주자에게 인도한 날부터, 지하주차장·옥상·외벽 같은 공용부분은 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일부터 셉니다.
공동주택 전부에 대해 임시 사용승인을 받았으면 그 승인일, 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받았으면 그 검사일이 기준입니다. 「건축법」에 따른 사용승인을 받은 공동주택은 사용승인일입니다. 우리 단지 기준일은 관리사무소가 인계받은 서류에서 먼저 확인합니다.
4. 누가, 어떤 순서로 청구할까?
시행령 제38조에 따라 하자보수 청구는 담보책임기간 안에 사업주체에게 해야 합니다. 공용부분 청구는 입주자대표회의, 청구를 대행하는 관리주체, 「집합건물법」에 따른 관리단 가운데 하나가 합니다.
- 청구 뒤 15일: 사업주체는 청구받은 날부터 15일 안에 보수하거나, 하자부위·보수방법·기간·담당자를 적은 하자보수계획을 서면으로 알려야 합니다. 보수 기간은 특별한 사유가 없으면 60일 이내로 합니다.
- 하자가 아니라고 볼 때: 사업주체는 그 이유를 서면으로 알려야 합니다.
- 보수가 끝나면: 사업주체는 보수결과를 시장·군수·구청장과 청구한 쪽에 알립니다.
시행령 제39조에 따라 사업주체는 기간 만료 30일 전까지 만료 예정일을 입주자대표회의에 서면으로 알려야 합니다. 입주자대표회의는 만료일까지 공용부분 하자보수를 청구해야 하고, 담보책임 종료확인서는 기간이 끝나기 전에 작성할 수 없습니다.
그림: 내외 건축 정보 마당
5. 무엇을 기록해 둬야 할까?
시행규칙 제19조는 하자심사 신청서에 하자발생사실 증명자료(컬러 사진 및 설명자료 등)와 당사자 간 교섭경위서를 붙이도록 합니다. 교섭경위서는 처음 청구한 때부터 신청할 때까지 날짜별 청구·답변·협의 내용과 그 입증자료입니다.
- 누수 위치를 평면도에 표시하고, 같은 자리를 같은 각도로 날짜별 촬영
- 비 온 날과 누수 시작·종료 시각, 물이 떨어지는 양의 변화
- 사업주체에 보낸 청구 문서와 받은 답변 문서 원본
- 임시 조치(물받이 설치 등)를 한 날짜와 내용
법 제38조의2에 따라 청구를 대행하는 관리주체는 하자보수청구 서류 등을 보관하고, 관리주체가 바뀌면 새 관리주체에게 넘겨야 합니다.
그림: 내외 건축 정보 마당
6. 합의가 안 되면 어디에 신청할까?
법 제39조에 따라 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회가 있습니다. 하자 여부 판정, 사업주체 등과 입주자대표회의 등 사이의 분쟁 조정과 재정을 맡습니다. 공식 사이트(www.adc.go.kr)에서 하자심사·분쟁조정·분쟁재정 신청 메뉴와 관련 서식을 확인할 수 있습니다.
법 제48조에 따라 사업주체가 청구에 이의가 있으면 입주자대표회의 등과 협의해 안전진단기관에 하자진단을 맡길 수 있습니다. 또 법 제30조제2항에 따라 입주자 과반수의 서면동의가 있으면 장기수선충당금을 조정 비용, 하자진단·감정 비용에 쓸 수 있습니다.
7. 오늘 바로 할 일은?
첫째, 인계 서류에서 사용검사일을 찾아 방수공사 5년 만료일을 달력에 적습니다. 둘째, 지금 보이는 누수 자리를 사진과 평면도로 남깁니다. 셋째, 청구는 서면으로 하고 사본을 보관합니다. 이 세 가지가 있으면 이후 어느 절차로 가더라도 자료를 다시 모을 일이 줄어듭니다.
출처
- 공동주택관리법 제36조(하자담보책임), 제37조(하자보수 등), 제38조의2(하자보수청구 서류 등의 보관 등), 제39조(하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 설치 등), 제48조(하자진단 및 감정), 제30조(장기수선충당금의 적립) — 국가법령정보센터, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법
- 공동주택관리법 시행령 제36조(담보책임기간), 제37조(하자의 범위), 제38조(하자보수 절차), 제39조(담보책임의 종료) — 국가법령정보센터, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행령
- 공동주택관리법 시행령 [별표 4] 시설공사별 담보책임기간 — 국가법령정보센터, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행령
- 공동주택관리법 시행규칙 제19조(하자심사, 분쟁조정 또는 분쟁재정 신청) — 국가법령정보센터, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행규칙
- 하자심사분쟁조정위원회 — https://www.adc.go.kr