입주자대표회의 의결부터 착공까지 — 보수 공사 진행 순서

이 글은 누수 보수 업체 상승인젝션방수가 직접 쓴 건축 보수 정보입니다.

글: 상승인젝션방수

먼저 답부터

1. 공동주택 공용부분 보수 공사는 진단 → 범위·방법 → 예산 → 의결 → 사업자 선정 → 계약 → 주민 안내 → 착공 → 완료 기록 순서로 갑니다.
2. 어떤 돈(장기수선충당금, 수선유지비, 하자보수보증금)을 쓰느냐에 따라 사업자를 고르는 주체가 달라집니다.
3. 입찰은 원칙적으로 경쟁입찰이고, 입찰공고 전에 입찰 방법·낙찰방법·참가자격을 입주자대표회의가 먼저 의결합니다.

1. 전체 순서는 어떻게 될까?

아래 표는 의무관리대상 공동주택이 공용부분 보수 공사를 할 때의 흐름입니다. 법령과 국토교통부 고시 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(이하 지침, 국가법령정보센터 게재본 2024. 4. 11. 시행)에서 확인한 내용만 근거 칸에 적었습니다. 근거 칸이 비어 있는 단계는 법정 절차가 아니라 실무상 권하는 일입니다.

단계	확인할 것	근거
1. 진단	누수 위치·시기·원인 추정, 담보책임기간 안인지	법 제36조, 시행령 별표 4
2. 범위·방법 검토	보수 위치·부위, 공사방법, 설계도면	시행령 제31조제5항
3. 예산	장기수선계획 반영 여부, 어느 돈을 쓰는지	법 제29조·제30조
4. 의결	사용계획서·사업계획 승인, 입찰 중요사항	시행령 제14조, 지침 제4조
5. 사업자 선정	경쟁입찰, 공고 기간·장소, 입찰 성립	시행령 제25조, 지침 제5조·제22조·제23조
6. 계약	낙찰 내용과 같은 계약, 보증금	지침 제29조·제31조·제32조
7. 주민 안내	공사 기간, 통제 구역, 소음·차량 이동	(실무)
8. 착공	계약 내용대로 범위·공법 진행, 공정 사진	(실무)
9. 완료 확인·기록	이력관리, 공동주택관리정보시스템 등록	시행령 제32조, 시행규칙 제10조

2. 진단과 범위 검토에서는 무엇을 볼까?

먼저 담보책임기간 안인지 확인합니다. 공용부분은 사용검사일부터 세고, 시행령 별표 4에서 방수공사는 5년입니다. 기간 안이라면 보수 공사보다 사업주체에 대한 하자보수 청구를 먼저 검토합니다.

기간이 지났다면 진단 결과로 범위와 방법을 정합니다. 시행령 제31조제5항이 장기수선충당금 사용계획서에 요구하는 항목(공사 명칭·내용, 대상 위치·부위, 설계도면, 공사기간·방법, 범위·예정금액, 발주 방법·절차)을 이 단계에서 채워 두면 다음 단계가 빨라집니다.

3. 어떤 돈을 쓰느냐에 따라 무엇이 달라질까?

시행령 제25조제1항과 지침 별표 7은 돈의 종류에 따라 사업자 선정 주체를 나눕니다.

쓰는 돈	사업자 선정	집행
장기수선충당금	입주자대표회의	관리주체
수선유지비(일반 보수)	관리주체	관리주체
하자보수보증금·사업주체에게 받은 하자보수비용	입주자대표회의	입주자대표회의

장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 씁니다(법 제30조제2항). 계획에 없는 공사라면 계획 조정이 먼저입니다. 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결합니다(시행규칙 제7조제2항).

4. 의결은 언제, 무엇을 할까?

입주자대표회의는 구성원 과반수 찬성으로 의결합니다(시행령 제14조제1항). 의결사항에는 관리비 등 집행을 위한 사업계획·예산 승인, 장기수선계획에 따른 공용부분 보수·교체·개량이 들어 있습니다(같은 조 제2항).

지침 제4조제4항은 입찰공고 전에 입찰의 종류와 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 중요 사항을 의결하도록 합니다. 수의계약이라면 계약 전에 계약상대자 선정과 계약 조건을 의결합니다(같은 조 제5항). 지침 별표 7 비고는 사업자 선정이 입주자대표회의가 승인한 사업계획과 예산에 따라야 한다고 적고 있습니다.

5. 사업자 선정은 어떤 절차로 할까?

• 방법: 경쟁입찰이 원칙입니다(지침 제4조제1항). 일반·제한·지명경쟁입찰이 있습니다(별표 1).
• 공고 장소: 단지 인터넷 홈페이지, 동별 게시판, 공동주택관리정보시스템(제22조).
• 공고 시기: 입찰서 제출 마감일 전일부터 세어 10일 전. 긴급 입찰로 의결했거나 재공고면 5일 전(현장설명회가 없는 경우)(제23조).
• 입찰 성립: 일반경쟁·지명경쟁은 유효한 입찰 2인 이상, 제한경쟁은 3인 이상(제5조).
• 낙찰방법: 공사는 적격심사제 또는 최저낙찰제(별표 7).
• 결과 공개: 낙찰자 결정일 다음 근무일 18시까지 홈페이지·동별 게시판·공동주택관리정보시스템에 공개(제11조).

수의계약은 별표 2에 해당할 때만 할 수 있습니다. 예를 들어 공사 금액이 500만원(부가가치세 제외) 이하이고 2인 이상 견적서를 받은 경우이며, 같은 목적의 공사를 시기나 물량으로 나눠 계약할 수 없습니다.

6. 계약할 때는 무엇을 확인할까?

계약은 관리주체가 낙찰자와 맺고, 입주자대표회의 감사가 참관할 수 있습니다(지침 제29조제1항). 계약 내용은 입찰정보·낙찰금액과 같아야 합니다(같은 조 제2항). 낙찰자가 특별한 사유 없이 10일 안에 계약하지 않으면 낙찰을 무효로 할 수 있습니다(같은 조 제3항).

공사계약은 계약금액의 100분의 20을 계약보증금으로 받습니다. 입찰보증금은 입찰금액의 100분의 5 이상이고, 계약금액 500만원 이하 등은 두 보증금을 면제할 수 있습니다(제31조). 하자보수보증금 예치율은 입주자대표회의 의결로 계약금액의 100분의 2 이상 100분의 10 이하에서 정할 수 있고, 이 경우 공고에 적습니다(제32조).

7. 착공부터 완료까지는 무엇을 남길까?

주민 안내문에는 공사 기간, 작업 시간, 통제되는 주차면, 차량 이동 요청 날짜를 적습니다. 지하주차장 천장 보수는 아래 주차면을 비워야 하는 날이 생기므로, 날짜를 동별 게시판과 단지 홈페이지에 미리 알립니다.

공사 중에는 같은 자리를 공사 전·중·후로 촬영합니다. 시행령 제32조제2항은 공용부분 교체·유지보수·하자보수 실적을 시설별로 이력관리하고 공동주택관리정보시스템에 등록하도록 하며, 시행규칙 제10조는 이력관리 관련 서류·도면·사진을 보관 서류로 정합니다.

출처

1. 공동주택관리법 제29조(장기수선계획), 제30조(장기수선충당금의 적립), 제36조(하자담보책임) — 국가법령정보센터, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법
2. 공동주택관리법 시행령 제14조(입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항 등), 제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정), 제31조(장기수선충당금의 적립 등), 제32조(설계도서의 보관 등), [별표 4] 시설공사별 담보책임기간 — 국가법령정보센터, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행령
3. 공동주택관리법 시행규칙 제7조(장기수선계획의 수립기준 등), 제10조(설계도서의 보관) — 국가법령정보센터, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행규칙
4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토교통부고시 제2024-196호) 제4조, 제5조, 제11조, 제22조, 제23조, 제29조, 제31조, 제32조, [별표 1]·[별표 2]·[별표 7] — 국가법령정보센터, https://www.law.go.kr/행정규칙/주택관리업자및사업자선정지침