신축 건물 옆 합벽으로 물이 드는 이유

이 글은 누수 보수 업체 상승인젝션방수가 직접 쓴 건축 보수 정보입니다.

글: 상승인젝션방수

먼저 답부터

1. 신축 건물을 기존 건물 벽에 바짝 붙여 지으면 두 벽이 맞닿은 틈(합벽 틈)이 생기고, 이 틈은 처음부터 물이 지나기 쉬운 자리입니다.
2. 두 건물은 지은 시기와 기초가 달라 따로 가라앉고(부등침하) 따로 움직여, 합벽 틈이 벌어지거나 어긋나기 쉽습니다.
3. 붙여 짓는 과정에서 지하 외벽 방수가 끊기거나, 지붕·외벽 틈으로 빗물이 합벽 틈을 타고 내려와 지하에서 새는 일이 생기기도 합니다.

1. 옆 건물이 들어선 뒤부터 벽이 젖는다면?

합벽은 기존 건물 벽에 바짝 붙여 새 건물을 지어 두 벽이 맞닿은 구간을 말합니다. 옆 땅에 새 건물이 올라간 뒤부터 지하 벽에 물자국이 생겼다면, 이 합벽 구간을 먼저 살펴볼 만합니다.

도심에서는 땅을 넓게 쓰려고 새 건물을 기존 건물 벽에 바짝 붙여 짓는 일이 적지 않습니다. 법에서는 대지경계선으로부터 50센티미터 이내로 붙여 짓는 것을 맞벽이라고 표현합니다. 건축법은 정해진 지역과 조건에서 이런 맞벽 건축을 허용하고, 이때는 경계에서 반 미터 이상 띄우도록 한 민법 규정을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다.

붙여 짓는 것 자체가 잘못은 아닙니다. 다만 두 건물이 만나는 자리는 구조상 물이 들기 쉬운 조건을 여러 개 함께 갖게 됩니다. 아래에서 그 조건을 하나씩 살펴봅니다.

2. 합벽 틈은 왜 물길이 될까?

두 건물의 벽은 붙어 있어도 한 덩어리가 아닙니다. 기존 건물 벽과 새 건물 벽 사이에는 아주 좁은 틈이 생기고, 그 틈은 위로는 지붕과 외벽, 아래로는 지하까지 길게 이어집니다. 이것이 합벽 틈입니다.

문제는 이 틈을 사람이 들여다보거나 손댈 수 없다는 점입니다. 두 벽이 바짝 붙어 있어 방수 처리를 하기도, 나중에 상태를 확인하기도 어렵습니다. 한번 물이 들어가면 틈을 따라 아래로 흘러 내려가, 낮은 지하층에서 모습을 드러내는 경우가 있습니다. 그래서 합벽 틈은 위에서 내려오는 빗물과 아래에서 미는 지하수가 함께 모이는 길이 되기도 합니다.

틈 안에 공사 때 남은 흙이나 자재 조각이 끼어 있으면 물이 그 자리에 머물기도 합니다. 머문 물은 마를 틈 없이 벽을 계속 적시고, 겨울에는 얼었다 녹으며 틈을 조금씩 넓힙니다. 합벽 누수가 해마다 조금씩 심해지는 것처럼 보이는 이유로 꼽히기도 합니다.

3. 두 건물이 따로 움직이면 무슨 일이 생길까?

기존 건물은 이미 오랜 시간에 걸쳐 땅이 다져지고 거의 자리를 잡은 상태입니다. 새 건물은 다 지은 뒤에도 무게에 따라 땅이 조금씩 눌리며 한동안 가라앉습니다. 이처럼 두 부분이 서로 다르게 가라앉는 것을 부등침하라고 합니다.

기초의 깊이와 방식, 건물 높이와 무게가 다르면 침하 정도도 달라집니다. 여기에 온도 변화로 벽이 늘었다 줄었다 하는 움직임도 건물마다 다르게 일어납니다. 그 결과 맞닿은 두 벽 사이가 벌어지거나 위아래로 어긋나고, 처음에 메워 둔 재료가 떨어져 나가기도 합니다.

그래서 합벽 누수는 새 건물이 완공된 직후보다 몇 달, 길게는 몇 년이 지나 나타나기도 합니다. “처음엔 괜찮았는데 갑자기 샌다”는 말이 나오는 이유이기도 합니다.

움직임의 흔적은 벽에도 남습니다. 두 건물이 만나는 선을 따라 계단 모양으로 금이 가거나, 바닥과 벽 마감이 한쪽으로 벌어져 있다면 침하가 진행된 신호일 수 있습니다. 금 옆에 날짜를 적고 자를 대어 사진을 찍어 둡니다. 금이 빠르게 넓어진다면 누수와 별개로 건축 구조 전문가의 점검을 받는 것이 좋습니다.

4. 지하 외벽 방수는 어디서 끊길까?

지하층 바깥벽은 원래 흙과 맞닿는 쪽에 방수층을 두어 지하수를 막습니다. 그런데 두 건물을 붙여 지으면, 기존 건물 쪽 벽 바깥은 새 건물이 막고 있어 방수층을 이어 붙이기 어렵습니다.

공사 과정에서 기존 건물의 지하 외벽 방수층이 손상되기도 합니다. 땅을 파고 흙막이를 세우는 동안 기존 벽 바깥 흙이 무너지거나 방수층이 긁힐 수 있기 때문입니다. 그러면 두 건물 사이 지하에 방수층이 끊긴 구간이 남을 수 있고, 그 자리로 지하수가 밀려 들어오기도 합니다.

• 방수층이 처음부터 이어지지 않은 구간
• 굴착·흙막이 공사 중 손상된 구간
• 부등침하로 방수층이 찢어지거나 들뜬 구간

5. 빗물은 어떤 길로 지하까지 내려올까?

합벽 누수가 꼭 지하수 때문만은 아닙니다. 두 건물의 높이가 다르면 낮은 건물 지붕과 높은 건물 벽이 만나는 모서리가 생기는데, 이곳은 빗물이 고이고 부딪히는 자리입니다. 여기 마감이 벌어지면 빗물이 합벽 틈으로 들어갈 수 있습니다.

외벽 끝이나 두 건물 사이 윗부분을 덮는 마감재가 낡아도 같은 일이 생깁니다. 이렇게 들어간 빗물은 틈을 따라 몇 층을 내려와 지하에서 나오므로, 젖은 자리만 보면 지하 문제처럼 보입니다.

구분하는 단서는 시간입니다. 비가 오고 얼마 되지 않아 젖으면 위에서 내려오는 빗물일 가능성이 크고, 비가 그친 뒤 며칠씩 이어지거나 장마철 내내 젖어 있으면 지하수 영향을 의심해 볼 수 있습니다. 두 가지가 겹치는 경우도 있습니다.

흔한 오해도 있습니다. “새 건물이 붙었으니 새 건물 탓”이라는 생각입니다. 공사 영향일 수도 있지만, 기존 건물 방수가 이미 낡아 있었을 수도 있습니다. 원인이 여러 개 겹칠 수 있어, 처음부터 한쪽으로 단정하면 사실 확인과 협의가 모두 어려워집니다.

6. 오늘 바로 무엇을 해 둘까?

합벽 누수는 이웃 건물과 함께 얽힌 문제라, 원인을 찾기 전부터 기록이 중요합니다. 언제부터 젖었는지, 옆 건물 공사가 언제 있었는지가 나중에 협의할 때 중요한 자료가 됩니다.

관리 기록 목록

• 젖은 자리를 처음 발견한 날짜와 옆 건물 공사 시기
• 젖은 범위와 높이: 같은 자리, 같은 각도로 날짜별 사진
• 비 온 날과 젖는 정도의 관계(비 직후인지, 며칠 뒤까지인지)
• 벽의 금, 백화, 녹물, 마감재 들뜸이 있는지
• 옥상·외벽에서 두 건물이 만나는 자리의 상태 사진

책임을 누가 지는지는 이 단계에서 단정하기 어렵습니다. 기록을 꾸준히 쌓아 두는 것이 원인 확인과 이웃 건물과의 협의 모두에서 출발점이 됩니다.

출처

1. 건축법 제59조(맞벽 건축과 연결복도) — 국가법령정보센터, https://www.law.go.kr/법령/건축법
2. 민법 제242조(경계선부근의 건축) — 국가법령정보센터, https://www.law.go.kr/법령/민법
3. 「공동주택 지하바닥 및 외벽부위 방수설계를 위한 방수공법 제안」, 한국건축시공학회 학술대회논문집(2019) — https://koreascience.kr/article/CFKO201932964975880.do