우리 단지 30년 ① 준공 5년 차 점검

이 글은 누수 보수 업체 상승인젝션방수가 직접 쓴 건축 보수 정보입니다.

글: 상승인젝션방수

먼저 답부터

1. 하자담보책임기간은 공사 종류마다 다릅니다. 준공 5년 차에 항목별 남은 기간을 표로 정리해 두어야 놓치지 않습니다.
2. 방수·지하 공간 하자는 위치·날짜·사진 기록이 있어야 청구와 보수 협의가 수월합니다.
3. 장기수선계획은 법에 따라 3년마다 검토하게 되어 있습니다. 5년 차 무렵의 검토에서 방수·지하 공간 항목을 꼼꼼히 봅니다.

연재를 시작하며

「우리 단지 30년」은 공동주택이 준공 뒤 5년, 10년, 15년, 20년, 30년을 지나는 동안 관리사무소와 입주자대표회의가 무엇을 챙기면 좋은지 연차별로 정리하는 연재입니다. 법에 정해진 일정과, 건물이 나이 들며 생기는 변화를 함께 다룹니다. 첫 회는 준공 5년 차입니다.

1. 5년 차가 왜 중요할까?

준공 직후 몇 년은 시공사의 하자보수가 활발하게 이루어지는 시기입니다. 그런데 하자담보책임기간은 공사 종류마다 다르게 정해져 있어서, 어느 항목이 언제 끝나는지 한 번은 정리해 두어야 합니다. 시간이 지날수록 기록과 담당자가 바뀌어 확인이 어려워지기 때문입니다.

또 지하 공간의 누수는 처음에는 작게 보이다가 몇 해 지나 백화나 물고임으로 드러나는 경우가 많습니다. 5년 차는 “작은 하자”를 “큰 보수”가 되기 전에 정리할 수 있는 시점입니다.

2. 하자담보책임기간은 어떻게 정해져 있을까?

공동주택관리법 제36조는 사업주체가 공동주택의 하자에 대해 담보책임을 진다고 정하고 있습니다. 같은 조 제4항은 하자를 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 생겨 안전상·기능상·미관상 지장을 줄 정도의 결함으로 정의합니다. 누수가 하자의 예로 법에 직접 적혀 있습니다.

담보책임기간은 같은 조 제3항에 따라 내력구조부별·시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정합니다. 시행령 제36조는 내력구조부별 하자는 10년, 시설공사별 하자는 시행령 별표 4에 따른 기간으로 정하고 있습니다.

기간을 세는 시작점도 법에 있습니다. 공용부분은 「주택법」에 따른 사용검사일(임시 사용승인·분할 사용검사 등을 받은 경우는 그 날)부터, 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터 셉니다. 지하주차장·피트·기계실은 공용부분이므로 사용검사일이 기준이 됩니다.

3. 남은 기간은 어떻게 정리할까?

시설공사별 기간은 시행령 별표 4에 공사 종류마다 나와 있습니다. 국가법령정보센터에서 공동주택관리법 시행령의 별표 4를 열어, 방수 공사를 비롯해 우리 단지에 해당하는 공사 항목의 기간을 직접 옮겨 적으시길 권합니다.

항목	담보책임기간(별표 4에서 옮겨 적기)	시작일(사용검사일)	끝나는 날	남은 하자·청구 여부
방수 공사(지하주차장 상부 등)	5년(시행령 별표 4)
지하 공간 관련 다른 공사
내력구조부	10년(시행령 제36조)

이 표를 관리사무소 공용 문서로 두고, 끝나는 날이 가까운 항목부터 점검 일정을 잡으면 기간을 넘겨 청구 기회를 놓치는 일을 줄일 수 있습니다.

4. 방수·지하 공간 하자는 무엇을 기록할까?

5년 차에는 지하 공간을 한 번 돌며 지금 상태를 기록으로 남겨 둡니다. 지하주차장 천장의 물 자국·백화, 콘크리트를 이어친 부분을 따라 난 젖은 선, 엘리베이터 피트 바닥 물고임, 기계실 배관 둘레의 젖음이 대표적인 대상입니다.

• 위치: 기둥 번호, 주차 구역, 동 번호처럼 다시 찾을 수 있게 적습니다.
• 날짜와 날씨: 비·눈 뒤 며칠째인지 함께 적습니다.
• 사진: 멀리서 한 장, 가까이서 한 장을 짝으로 남깁니다.
• 조치: 시공사에 알린 날, 받은 답, 보수한 날과 그 뒤 상태를 적습니다.

이미 보수를 받은 자리도 다시 젖지 않는지 함께 봅니다. 같은 자리가 되풀이해 젖는다면 그 기록 자체가 다음 협의의 근거가 됩니다.

5. 장기수선계획은 무엇을 검토할까?

공동주택관리법 제29조 제1항은 300세대 이상, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식·지역난방 방식의 공동주택 등을 지은 사업주체가 공용부분에 대한 장기수선계획을 세워 관리주체에게 넘기도록 정하고 있습니다.

같은 조 제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요하면 조정해야 합니다. 검토한 사항은 기록하고 보관해야 합니다. 제3항은 주요시설 신설 등으로 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우 3년이 지나기 전에도 조정할 수 있게 하고 있습니다.

5년 차 무렵의 검토에서는 방수 관련 항목이 계획에 들어 있는지, 수선 주기가 우리 단지의 실제 상태와 맞는지를 봅니다. 4번에서 모은 하자 기록을 검토 자리에 함께 올리면, 계획을 현실에 맞게 고치는 근거가 됩니다.

6. 5년 차 체크리스트는?

1. 사용검사일을 확인하고, 시행령 별표 4에서 우리 단지 공사 항목별 담보책임기간을 옮겨 적습니다.
2. 끝나는 날이 가까운 항목부터 점검 일정을 잡습니다.
3. 지하주차장·피트·기계실을 돌며 위치·날짜·날씨·사진으로 현재 상태를 기록합니다.
4. 남은 하자는 시공사에 알리고, 알린 날과 답을 기록합니다.
5. 장기수선계획 검토 때 방수·지하 공간 항목과 하자 기록을 함께 올립니다.

다음 회에서는 준공 10년 차, 내력구조부 담보책임기간이 끝나 가는 시점에 무엇을 볼지 정리합니다.

출처

1. 공동주택관리법 제29조(장기수선계획) — 국가법령정보센터, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법/제29조
2. 공동주택관리법 제36조(하자담보책임) — 국가법령정보센터, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법/제36조
3. 공동주택관리법 시행령 제36조(담보책임기간) 및 별표 4 — 국가법령정보센터, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행령/제36조